10 najčešćih pitanja za agente nekretninama: Nerealne cijene mogu se spustiti i do 20 posto

Previsoke cijene stanova, bilo da se radi o kupovini ili iznajmljivanju stana, tema su gotovo svakog razgovora mladih koji još nemaju nekretninu u svojem vlasništvu i žive kao podstanari ili kod roditelja. Zabrinjavajuće je i to što se takvo stanje na tržištu, pogotovo u Zagrebu, ne popravlja već godinama, a napuhani cjenovni balon unatoč stalnim predviđanjima da će u dogledno vrijeme splasnuti, ne ispuhuje se. Agenta i vlasnika agencije Luva Real Estate Ivana Jelasku upitali smo jesu li nekretnine u Hrvatskoj trenutačno precijenjene, no on naglašava da se ovdje radi o, kao i na mnogim drugim tržištima vladajućem zakonu ponude i potražnje. Dok god je ponuda manja od potražnje cijene će rasti i obrnuto, samo što su promjene kod nekretnina puno sporije u odnosu na, primjerice, dionice. 

POGLEDAJTE VIDEO:

Pokretanje videa...

00:52

Kako do povrata poreza za kupnju prve nekretnine? Ovo su novi uvjeti kvadrature i cijene! | Video: 24sata/Video

U dogledno vrijeme cijene nekretnina, govori nam ovaj stručnjak, ne bi trebale padati, jer bi se na tržištu trebalo pojaviti značajno više kvalitetnih nekretnina nego što je potražnje za njima. Gradi se, ali dosta slabo s obzirom na potražnju. Ako gledamo podatke državnog zavoda za statistiku o broju stanova prema izdanim građevinskim dozvolama onda je taj broj 2008. godine bio 24.585, 2015. godine 6950, a 2023. 18.803. Dakle danas je gradnja 23,5 posto manja nego 2008. godine.

Trenutačno se većina novogradnje proda u procesu gradnje što najbolje govori o tome koliko tržište vapi za proširenjem. Često u fazi izgradnje pojedinci kupuju više stambenih jedinica u jednoj zgradi kako bi dobili bolju cijenu, a kasnije ih onda ili prodaju za više ili iznajmljuju, pa ostavljaju relativno malo mogućnosti mladim pojedincima ili obiteljima da dođu do svog smještaja. 

Osim manjka ponude, problem je i puno praznih stanova u Zagrebu, no teško im je izreći točnu brojku. Neki procjenjuju da ih je oko 50-80 tisuća. Međutim, činjenica je da određeni dio stanova koji je u dugoročnom najmu nije prijavljen tj. iznajmljuje se na crno, dio stanova ima nesređene imovinsko pravne odnose, a dio je pak derutan i neupotrebljiv za stanovanje.
Stan ili nekretninu po normalnoj cijeni sada se može pronaći samo na periferiji grada. Nezahvalno je zapravo uopće, govori Jelaska, danas govoriti ili definirati "normalnu" cijenu, ali u pravilu ispod 3000 eura po m2 teško da se može naći novije uređen stan, a da nije na spomenutim rubnim dijelovima Zagreba ili da nije suteren ili 4. kat bez lifta. 

10 NAJČEŠĆIH PITANJA O KUPNJI NEKRETNINA U ZAGREBU (odgovara Ivan Jelaska): 

1. Koliko se oglašene cijene stanova i kuća u Zagrebu razlikuju od cijene po kojoj su na kraju prodane/iznajmljene? Mogu li se cijene spuštati?

Tražene cijene nekretnina se u većini slučajeva razlikuju od realiziranih, a u prosjeku je ta razlika do 10 posto. To naravno najviše ovisi o atraktivnosti same nekretnine te o činjenici koliko je početna cijena realno postavljena. Bilo je slučajeva da je nekretnina prodana u roku nekoliko dana po punoj cijeni, kada je prodavateljima hitno prodati i spremni su realno postaviti cijenu, a ima i slučajeva kada se realizira transakcija po cijeni koja je i do 20 posto niža od inicijalno tražene.

Što se najma tiče i tu ima razlika između realiziranih cijena u odnosu na tražene, ali u manjoj mjeri nego kod kupoprodaja nekretnina jer je kod najma svima u cilju što brže napraviti realizaciju. Najmodavci najčešće žele što prije iznajmiti stan jer im je svaki mjesec koji je stan prazan gubitak tj. propuštena zarada, a najmoprimci najčešće trebaju stan u koji će se useliti unutar najviše mjesec dana.

2. Koja kvadratura stanova se najviše traži, a koja najmanje? Prodaju li se na kraju ipak više mali stanovi, iako su skuplji po kvadratu?

U ovom trenutku se najviše traže manji stanovi s jednom ili dvije odvojene spavaće sobe u novogradnji. To su najčešće stanovi kvadrature od 40 do 70 m2. Najmanje se pak traže veliki stanovi, od preko 100 m2 koji zahtijevaju velike adaptacije i nalaze se izvan centra Zagreba. U ukupnom broju se definitivno više proda manjih stanova jer su priuštiviji širokoj masi. Kod manjih stanova dio ljudi rješava svoje stambeno pitanja, a dio ljudi ih kupuje kao investiciju za najam. Veći stanovi logično više koštaju i dostupniji su manjem broju ljudi.

3. Traži li se više novogradnja ili starogradnja? Je li po vašem mišljenju bolje kupovati novogradnju ili starogradnju?

Više se traže novoizgrađene zgrade ili zgrade koje su građene zadnjih 20-ak godina. Starija gradnja je sada manje tražena, iako ima dosta upita i za taj tip nekretnina s time da kupci preferiraju da su takve zgrade održavane i uredne, a da stanovi ne zahtijevaju velike adaptacije. Rijetko tko se danas želi baviti složenim adaptacijama s obzirom na velik izazov oko pronalaska pouzdanih majstora i cijene radova. 

Mislim da je odabir starosti stana stvar osobne preferencije. Kupovina novogradnje je definitivno lagodnije iskustvo jer je u pravilu sve novije i trebalo bi biti manje problema. Također, novija gradnja podrazumijeva osigurane garaže i parking mjesta za vlasnike što je velika prednost u današnje vrijeme. S druge strane ako ljudi nemaju dovoljno budžeta za novogradnju svakako će gledati starogradnju, a neki ljudi pak vole sami od početka uređivati cijeli stan i slagati raspored po svojim željama što kupnja neuređenog stana u starijoj gradnji omogućava. Osim toga starogradnja u centru Zagreba ima svoj šarm, postoje mnoge zgrade s lijepim i prostranim stubištima, fasadama s mnogo ukrasa i visokim stropovima od preko 3 metra visine što se u zgradama novije gradnje rijetko može naći. Isto vrijedi i za stanove u središtima gradova na obali kao, primjerice, u Splitu kojima šarm daju debeli kameni zidovi.

4. Kakva je trenutačno potražnja za stanovima u strogom centru?

Centar će uvijek imati svoju vrijednost, potražnju i prestiž bez obzira na sve, tako je uostalom u svim većim gradovima u svijetu. Jako su traženi manji stanovi u centru koji se kupuju kao investicija za najam ili veliki stanovi koji će služiti za život ili su investicija za najam za stambenu ili poslovnu djelatnost. 

5. Koji su trendovi kod novogradnji?

Kod već nekoliko novogradnji smo primijetili trend maksimalne optimizacije tlocrta u cilju dobivanja što više spavaćih soba što onda rezultira time da su sobe jako skučene. Tako postoje stanovi od 75 m2 s tri spavaće sobe i onda u takvim stanovima spavaće sobe imaju manje od 10 m2. To je u neku ruku logičan trend jer si porastom cijena stanova ljudi nažalost mogu priuštiti sve manje kvadrata, a imaju realne potrebe u smislu broja spavaćih soba.

6. Često se uvjetuje kupnja parkinga u novogradnji, što može odbiti kupce. Može li problem parkinga biti faktor u snižavanju cijene? 

Ne bih rekao da je to problem, obično u većim zgradama investitori osiguraju po dva parking ili garažna mjesta po stanu i najčešće uvjetuju kupnju barem jednog po stanu. Danas teško da možete naći manji stan u novogradnji ispod 250.000 eura, a nije logično da netko tko daje minimalno 250.000 eura za stan nema barem jedan auto u obitelji. Također, bez obzira što je ljudima problem davati dodatne novce u startu za kupnju parking ili garažnih mjesta moraju biti svjesni da će im stan zbog toga ima dodatnu vrijednost i da će ga jednog dana biti puno lakše prodati. 

S druge strane, sve veći broj kupaca luksuznih nekretnina na top lokacijama gdje cijene po m2 dosežu 10.000 eura i više, žele uz stan barem 3-4 garažna mjesta što investitori često ne predvide. Logično je da netko tko kupuje stan od preko 1.000.000 eura ima barem tri automobila u obitelji. 

7. Koji su u 2024. približno bili troškovi preuređenje stana po m2?

Ovo isto jako ovisi o razini željenog uređenja i o tome mijenjaju li se sve instalacije, samo neke ili se ne mijenjaju uopće već se radi kozmetičko uređenje - promjena podova, sređivanje zidova i rasvjete. Možemo ugrubo reći da ako se radi kompletna adaptacija u kojoj se mijenjaju sve instalacije, svi podovi i zidovi da će vas to koštati barem 1000 eura po m2 bez namještaja. Ovo isto naravno ovisi o veličini stana jer što je manji stan to je veći trošak po kvadratu.

8. Koji su sada kvartovi u Zagrebu najtraženiji i koji postižu najveće cijene?

Najviše cijene po m2 postižu novogradnje u centru Zagreba, pogotovo u strogom centru i te cijene idu i do 12.000 eura po m2 za pojedine mikrolokacije. Osim centra, visoke cijene postižu novogradnje na Gornjem gradu, Jarunu, Središću i sjevernom dijelu Trešnjevke.

9. Kada je najbolje kupiti nekretninu? Ima li neko doba godine kad se prolazi najpovoljnije? 

Iskreno, nema preporuke kada je najbolje kupovati nekretninu. Najčešće je kupujete onda kada vam treba ako u kraćem roku morate riješiti stambeno pitanje, a ako vam nije hitno onda pratite tržište i kada se pojavi prilika kupite neovisno o periodu u godini. 

10. Kakva je situacija s tržištem stanova za dugoročni najam i očekuje li se uskoro veća ponuda i potencijalno niže cijene?

Što se dugoročnog najma tiče već je dugo slučaj da je ponuda kvalitetnih stanova znatno manja od potražnje pa se većina stanova odmah iznajmi. Situacija bi se mogla promijeniti ovisno o daljnjem razvoju kratkoročnog najma s obzirom na nove zakone i poreze koji dolaze s 1. siječnja 2025. Potencijalno bi dio stanova iz kratkoročnog najma mogao prijeći u dugoročni zbog povećanih poreza ili nedobivanja suglasnosti od susjeda za kategorizaciju, no ne očekujemo u kratkom roku neke drastične promjene. Velika većina stanova koji su rađeni za dnevni najam su jako mali improvizirani stanovi od 20-ak m2 u suterenima i potkrovljima i nisu pogodni za kvalitetan dugoročni najam, osim za možda studente.